Plusieurs cas de figure doivent être envisagés
en fonction du fait que l’on loue (a) sa propre résidence principale ou (b) sa résidence secondaire, que l’on loue à une personne © qui va y établir sa résidence principale, ou que l’on loue à une personne de passage (d) au titre de sa résidence temporaire.
Dans certains de ces cas de figure il faut une autorisation administrative, pour les autres aucune autorisation ne sera nécessaire. C’est ce que nous allons voir dans les 4 situations suivantes :
a) Location meublée de sa résidence principale (que j’en sois le propriétaire ou le locataire)
La loi, muette sur ce sujet, n’apporte aucune restriction à la possibilité de louer sa résidence principale à des particuliers de passage, pour des séjours de courte durée.
Dans cette hypothèse, le locataire ne peut établir sa résidence principale dans le logement qu’il loue (le logement ne peut être à la fois la résidence principale du bailleur et la résidence principale du locataire).
Le contrat de location sera donc forcément un contrat de courte durée, et le logement sera loué pendant les vacances ou les absences de son occupant habituel.
Donc, pour la location de son logement à un particulier, un propriétaire n’aura aucune déclaration préalable à effectuer et n’aura à demander aucune autorisation administrative.
Il en est de même du locataire d’un logement à la condition qu’il est l’accord écrit de son bailleur (Voir sur ce point la question traitant du cas des locataires qui souhaitent louer leur logement).
Si l’occupant du logement loue seulement une ou plusieurs chambre(s) au sein de son appartement, il n’aura pas non plus d’autorisation à demander, mais devra appliquer la réglementation sur les chambres d’hôtes, qui oblige à une déclaration préalable en mairie et au respect de certaines règles. Pour plus de renseignements sur les chambres d’hôtes, vous pouvez consulter le site hotesqualitéparis.fr.
Enfin que l’on soit propriétaire ou locataire, si les locations à des personnes de passage pour de courtes durées se répètent régulièrement, il faut être attentif à ce que dit le règlement de copropriété. Certains règlements peuvent en effet interdire les locations meublées. Que le règlement interdise ou pas la location meublée, celle-ci ne doit pas être source d’un trouble anormal de voisinage car le syndic pourrait alors tenter de vous interdire de louer votre logement à des particuliers de passage.
b) Location meublée de sa résidence secondaire
La loi est également muette sur ce type de location. Cependant ces locations peuvent tomber sous le coup de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation qui réglemente, uniquement dans les villes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un logement
Cet article prévoit que le propriétaire d’un logement à usage d’habitation ne peut en changer l’usage (passer d’un usage d’habitation à un usage commercial par exemple) sauf s’il obtient une autorisation administrative préalable.
Certaines municipalités, dont la ville de Paris, considèrent que la location meublée d’une résidence secondaire s’apparente à une activité commerciale, dès lors que le locataire n’y établit pas sa résidence principale. Il s’agit essentiellement des locations faites à des touristes, toute ou partie de l’année.
Ces locations constituent, pour la mairie de Paris, une utilisation commerciale d’un logement. En application du même article L 631-7, cette utilisation est interdite sauf à obtenir au préalable un changement d’usage du logement (d’habitation à commercial). Il s’agit d’une démarche compliquée et couteuse.
A l’exception de Paris, nous n’avons pas connaissance d’autres communes qui interdisent la location des résidences secondaires à des touristes.
Par contre, la location meublée de sa résidence secondaire ne s’apparentera pas à une activité commerciale dès lors que locataire y établit sa résidence principale. C’est le cas de figure suivant.
c) Location meublée au titre de la résidence principale du locataire
Lorsque l’on loue un logement à un particulier pour qu’il puisse y établir sa résidence principale, ce logement ne peut être qu’une résidence secondaire ou un logement destiné uniquement à être mis en location (un logement ne peut être à la fois la résidence principale du bailleur et de son locataire).
Les locations faites au titre de la résidence principale du locataire sont soumises à l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette article indique notamment que le bail doit être écrit, être d’une durée d’au moins un an, et être renouvelable (sauf pour les étudiants, pour lesquels une durée de 9 mois est possible).
L’habitation principale n’étant pas définie juridiquement, on peut par exemple se référer à la notion de résidence au sens fiscal pour savoir si cette définition s’applique au locataire.
Cependant la [définition fiscale de la résidence principale][3] n’est pas totalement satisfaisante en matière de location meublée car de plus en plus de situations de mobilité professionnelle imposent une pluralité de résidence principale (ce que ne permet pas la définition fiscale).
Les locations meublées au titre de la résidence principale du locataire ne sont pas considérées comme une utilisation commerciale d’un logement. Elles échappent aux dispositions de l’article L 631-7 et donc à la demande d’autorisation de changement d’usage, mais le contrat est obligatoirement un contrat d’un an renouvelable.
d) Location meublée à un particulier de passage au titre de sa résidence temporaire (et qui donc ne va pas établir sa résidence principale dans le logement loué)
Nous écartons ici les résidences principales louées par leur propriétaire à des particuliers de passage. Ce type de location a été traité au point a) et est permise sans autorisation ou déclaration particulière.
Nous ne traiterons ici que la résidence secondaire (ou le logement en investissement locatif) loué à un particulier de passage au titre de sa résidence temporaire : Location à des touristes ; Location de quelques semaines ou mois à des personnes en mission professionnelle ; Etc…. Pour ces locations :
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Si le logement est dans une ville de plus de 200.000 habitants, il faut appliquer la réglementation sur le changement d’usage : Article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation (cf. point b)
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Si le logement est situé dans n’importe quelle ville de France, il faut appliquer la règlementation sur le « meublé de tourisme » : [Article L 324-1 du code du tourisme][4].
Le meublé de tourisme concerne les “villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois”. Les règles spécifiques aux meublés de tourisme figurent aux [articles L 324-1-1 et suivants du Code du Tourisme][5].
Le site service public donne des informations assez précises sur les démarches à suivre pour la déclaration en Mairie.
(Tableau à insérer, comment faire ?)
